Dopo un lungo, complesso ed articolato iter di approvazione, infine è prossima l’entrata in vigore del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 – c.d. “federalismo municipale” – e con esso, la disposizione di cui all’art. 3 che contempla la tanto “celebrata” cedolare secca sugli affitti.
Tale norma prevede che, a decorrere dall’anno in corso, il canone relativo ad immobili locati ad uso abitativo – purché non nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni – possa essere assoggettato alla cedolare secca, appunto, in sostituzione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
È il locatore che può optare per tale forma di imposizione – in alternativa al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF – applicando al canone di locazione annuo, convenuto dalle parti, una cedolare secca del 21% (aliquota ridotta al 19% per i Comuni “ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica”). La cedolare secca deve essere versata entro lo stesso termine stabilito per il versamento dell’IRPEF; con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate – da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del provvedimento – saranno stabilite le modalità di esercizio della relativa opzione, nonché quelle di versamento in acconto della cedolare secca dovuta – nella misura dell’85% per il 2011 e del 95% per il 2012 – e di quello “a saldo” della medesima.
In caso di mancata o difforme indicazione del reddito derivante dal canone, si applicheranno (raddoppiate) le sanzioni previste per le violazioni relative alla dichiarazione delle imposte dirette e dei sostituti d’imposta (cfr. art. 1, co. 1 e 2, d.lgs. 471/1997). Per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo – in caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente, oppure di rinuncia dello stesso all’impugnazione – si applicheranno le medesime sanzioni, nonché quelle introdotte dall’art. 13, co. 1, in materia di ritardato o omesso versamento diretto.
Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo che non siano registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2, co. 1, l. 431/1998 (“disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, in specie “modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione”); a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale e – se il contratto prevede un canone inferiore – si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
Le disposizioni già previste sulla nullità dei contratti non registrati si applicano anche ai casi in cui: nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
Il decreto dispone che – laddove il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca – è da ritenersi sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, pur in presenza di specifica previsione contenuta nel contratto; peraltro, nel caso in cui il locatore non ne abbia dato preventiva comunicazione al conduttore (con lettera raccomandata) è stabilita inderogabilmente l’inoperatività dell’opzione con la quale si rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Il reddito assoggettato alla cedolare secca concorre a determinare i requisiti reddituali utili ai fini del riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria.
Roberto Di Maria
(Università “Kore” di Enna)
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